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用重复办理的土地使用权证进行抵押登记仍应承担担保责任
一证“两嫁”引发的官司
□陈景光 林志军
用重复办理的土地使用权证进行抵押登记，该抵押行为是否合法有效？国土资源局重复办证是否属于非法无效的行为？当事人是否仍应承担相应的担保责任？最近，玉林市中级人民法院审结的一件关于物权抵押登记效力纠纷方面的案件，对如何认定物权公示行为的效力具有实践和启迪意义。
一证“两嫁”：
谁享有对争议土地的抵押权
1995年2月被告李某及其妻子陈某向某银行借款120万元，双方签订了《抵押合同》，被告李某夫妇以共有的土地使用权作为上述借款的抵押物，并将房地产权属登记证交由银行收执。但双方均未到有关部门办理抵押物登记手续。1999年4月被告李某向原告顾某借款人民币95万元。2001年5月15日，双方就借款设定抵押，被告李某出具了抵押申请书，用其重复办理的上述土地的使用证为该笔借款进行抵押，同日双方到土地登记部门进行了土地抵押登记，土地部门出具了土地他项权利证明书给原告收执。由于被告逾期不还款，原告向法院提出诉讼，要求被告还款付息，并且要求确认原告对抵押的土地有优先受偿权。
诉讼期间，土地部门在报纸上公告注销被告第二次办理的土地使用证。因此，被告李某在法庭上提出抗辩称，土地部门两次向其颁发土地使用权证是违法的，因此抵押登记无效，原告顾某不享有对争议土地的抵押权。
法院判决：
“善意第三人”的权益受法律保护
法院审理后认为，原告顾某对被告李某拥有的某大酒店土地使用权是否有抵押优先权取决于双方设定的抵押是否合法有效。李某与顾某签订抵押协议书并向土地管理部门出具了其亲笔书写并签名的土地使用权抵押申请书，用其所有的某处房产作为向顾某借款95万元债务的抵押，该抵押行为是李某的真实意思表示。虽然本案用于抵押的土地使用权在1995年2月李某及其妻子陈某向某银行借款120万元时，李某与该行签订抵押合同并将该土地使用权证交由该行收执。但由于双方均未到有关部门办理抵押物登记，且事后亦没有补办有关的抵押登记手续，依据《担保法》第四十一条、第四十三条的规定，该抵押合同未生效，不得对抗第三人。土地管理局于2001年4月13日为李某颁发该《国有土地使用证》，该登记行为是土地管理部门具体行政行为，具有物权公示的效力。本案的抵押权人顾某是善意的第三人，并无义务审查土地管理部门对李某的权利登记是否存在瑕疵，其信赖土地管理部门登记的公示公信效力，即使因李某或者土地管理局有过错致使不动产登记簿上记载的权利与李某的实际权利不一致的，对于善意第三人而言，该登记也是正确的登记。且本案中李某对用于抵押的土地拥有使用权。因此，李某取得本案土地使用权证过程中即使存在瑕疵，并不能否认其为本案债务设置抵押之真实意思，亦不能排斥第三人顾某信赖物权登记机关公示而取得的抵押权利，该抵押权受法律保护。某土地管理局根据李某的申请，在对该土地依法评估审查后，为该土地抵押办理了登记手续，并出具了土地他项权利证明书给抵押权人顾某收执。该抵押行为符合法律规定的程序，依法成立并生效，应具有法律效力。李某主张某国土资源局重复颁发国有土地使用证的行为，是非法的行政行为，也是无效的行为，据此而进行的抵押登记也是无效的行为，没有事实和法律依据，法院予以驳回。据此，法院根据我国民法通则、合同法、担保法、民事诉讼法的相关规定作出判决，判令被告李某向原告顾某偿还借款本金95万元及支付借款利息；原告顾某有权以被告李某用作抵押的某大酒店的国有土地使用权折价或者以拍卖变卖该财产所得价款优先受偿。
法官点评：
抵押登记具有绝对效力
本案中的抵押行为当属于债务人李某之真实意思表示，土地管理部门对李某的申请依法评估审查后，为该土地抵押办理了登记手续，并出具了土地他项权利证明书给抵押权人收执，由此，该抵押行为已符合法律规定之要件成立并生效，具有法律效力。虽然，李某因其向银行借款还将其土地使用权及房产权属证交由银行收执。但由于双方均未到有关部门办理抵押物登记，且事后亦没有补办有关的抵押登记手续，因此，双方的抵押未生效，银行对上述抵押物不享有优先受偿的权利。对于李某以何种方式方法取得本案抵押土地的土地使用权证，并不影响本案抵押登记的效力。从物权法原理上来讲，物权之所以具有绝对排它的效力，系因其取得、丧失、变更均须有由外部可能辨认的表征，始可透明其法律关系，以减少交易成本，从而保护交易之安全。本案的抵押登记具有绝对效力，系为保护第三人，将登记事项赋予绝对真实之公信力，第三人因信赖登记而取得土地权利，纵令其登记原因或得以撤销，真正权利人亦不得以之对抗第三人。故，被告李某取得本案土地使用权证过程中是否存在瑕疵，并不能推翻其为本案债务设置抵押之真实意思，亦不能排斥原告作为第三人因信赖物权登记机关公示而取得的抵押权利。
来源:玉林日报
责编:李晓花 |
