朱先生来信：我是一个普通的公务员，平常省吃俭用，终于在2004年按揭贷款，在我市某小区购买了一套商品房。入住后，到过我新居的很多朋友都说我的这套房屋的面积达不到购房合同中写明的面积。请问，如果住房的实际面积与合同约定的面积不符，我除了可以要求开发商退回多收的房款外，能不能要求他赔偿我的利息损失？
律师解析：我国《商品房销售管理办法》第二十条明确规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比＝[（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积] ×100%。” 本条规定主要目的是为了解决当前商品房销售中出现的面积纠纷。根据《合同法》合同当事人双方自愿原则，本条首先要求当事人应当明确约定合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。考虑到在当前的商品房买卖中，许多房地产开发企业对面积误差不作约定或单方面作出规定的现实，为了充分保护处于弱势地位的买受人的利益，本条第二款规定了合同未作约定的处理方式及原则。这样，一方面提示买受人如何进行约定面积纠纷的处理原则；另一方面，为合同中未作约定时，对面积纠纷的处理提出方法，防止房地产开发企业在面积上进行“恶意欺诈”。此外 ，2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条进一步明确规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
（鸿州律师事务所 冯艳 律师）
来源:玉林日报
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