郭先生来电：去年我在本市某小区以分期付款的方式买了一套商品房，入住后发现卫生间管道渗漏，地面变形，于是我就拒绝支付剩余房款。可是上周小区的物业管理公司却对我的住房采取了停水停电的措施，使我无法正常居住。物业管理公司的负责人说这是开发商要求他们这么做的，只有我交清了剩余的房款才给我开通水电。可是我入住后已经预先交清了上半年的物业管理费，物业管理公司停我的水电是否合适？如果不合适的话，那我是不是可以要求物业管理公司赔偿我的损失？
律师解析：在本案中，涉及两个法律关系。一个是购房者与开发商之间的房屋买卖关系;一个是购房者与物业管理公司之间的物业管理关系。在房屋买卖关系中，购房者郭先生承担支付房款的义务，享有取得房屋所有权的权利。而在物业管理关系中，业主郭先生承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。这两种法律关系不应混淆，不能因为没有履行这个法律关系的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利。首先，在房屋买卖法律关系中，购房者郭先生拒绝支付剩余房款是在行使抗辩权，因为开发商交付的房屋有质量问题，是开发商违约在先，所以郭先生有权拒付剩余房款。退一步来说，即使郭先生无故拒付剩余房款，那么他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，他就应承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的约定，要求郭先生承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等，但不得通知物业管理公司给郭先生停水停电。其次，在物业管理法律关系中，业主郭先生已经按照物业管理合同的约定交纳了物业管理费，就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。而物业管理公司却应开发商的要求对业主停水、停电，这违背了其法定职责与合同义务。因此，郭先生可以要求物业管理公司继续履行合同以及由于停水、停电给其造成的损失等。
（玉林师院教师 鸿州律师事务所 冯艳 律师）
来源:玉林日报
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