欧阳先生来信：我于2004年底在某房地产开发公司购得三房两厅的商品房一套。当时我和妻子对该商品房进行实地勘察后，比较满意。然后就与该房产公司签订了商品房买卖合同，将该房屋买了下来。可当房屋产权证发下来后，我们发现该商品房的套内建筑面积比合同约定的少了3.2平方米。我们签订的合同中有一条是这么约定的：“该房屋建筑面积共154.6平方米，其中套内建筑面积141.2平方米，公共部位与公用房屋分摊面积13.4平方米。”“计价方式与价款：按套（单元）计算，该商品房总价款为278280元”。于是，我们找到开发商，要求他们退还多收的这3.2平方米的房款。可开发商说，该房屋是按套销售的，不论面积的多少。还说，我们在签订合同之前，已经实地勘察了该商品房，所以不愿意退还我们这3.2平方米的房款。请问：开发商的这种说法正确吗？
律师解析：房屋面积直接关系到购房者的切身利益，是购房者最为关心的问题之一。那么如何计算房屋的销售面积呢？按照国家质量技术监督局1998年12月22日批准实施的国家计量技术规范（JJF1058-1998）《商品房销售面积测算与计算》的规定，商品房销售面积以建筑面积计算。建筑面积是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。套内建筑面积是指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。共有建筑面积是指产权人共同占有或共同使用的建筑面积，由两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅和过道、地下室、值班警卫室，以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。（2）套（单元）与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，已作为独立使用空间或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用销售面积。购房者自己测量、计算公（共）用建筑面积及本套应分摊的共有建筑面积相当困难，但可以测算本套套内建筑面积。实测面积与合同约定面积存在误差的，应按合同约定办法处理。合同没有约定的，应按相关规定处理。建设部《商品房销售管理办法》第18条第一、三款规定：“商品房销售可以按套（单元）计算，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”第19条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。”本案中，合同明确标注了房屋的面积，就应视为买卖双方对房屋的面积是有约定的。既然有约定，那么卖方交付的房屋实际面积与约定面积不符，就属于违约行为。根据我国《合同法》的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以卖方理应承担违约责任，退还给欧阳先生多收的3.2平方米的房款。
（鸿州律师事务所 冯艳律师）
来源:玉林日报
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