张先生来电：我在去年８月１０日与李某签订了一份房屋买卖合同，将自己的一套住房卖给他，合同中约定李某应当付给我１万元定金。当时李某说无现金在身，就写了一张欠条给我，承诺在８月２０日前支付定金。但超过承诺期限仍未交定金。于是我找到李某，要求他交定金，但他说不想买我的房子了，而且说我们之间签订的协议无效，他出具的欠条也无效，不同意支付定金。请问：像这样的情况，我能不能起诉他，要求他支付定金？
律师解答：按照以是否交付标的物为标准划分，合同可以分为诺成合同和实践合同，定金合同属于实践性合同，也就是说，必须以定金的实际交付作为合同成立的要件。《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据上述规定，定金合同是担保主合同履行的从合同，以担保主合同的履行为目的，定金不交付，定金的担保目的无法实现。因此，定金未实际交付，定金合同未成立。你虽然与李某就定金的支付达成协议，李某也出具了欠条，但定金并未实际交付，所以你们的定金合同未成立，你无权请求法院强制对方交付定金。
另外指出的是，虽然你和李某之间的定金合同未生效，但并不意味你们之间的房屋买卖的主合同无效，如果李某不买你的房屋，你可以要求李某承担违约责任，支付违约金给你。
（鸿州律师事务所 黎振球律师）
来源:玉林日报
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