程先生家住在北京市圆明园别墅小区，没想到他花130多万元买的这套商品房竟然是一个“水帘洞”。卫生间漏水的问题弄得他焦头烂额、寝食难安。虽然经过3次修理，但依然是楼上只要用水，就会渗透到程先生的房内。因为漏水现象发生在主卧卫生间，彻夜滴滴嗒嗒的响声让程先生难以入睡。
程先生的房子是1995年购买的，当时买的是精装修房，房子是由开发商负责装修的。由于开发商延迟了交房日期，程先生直到1997年才入住小区。可让程先生没想到的是，他刚住进去还不到3个月卫生间就开始漏水。起初程先生以为是楼上的邻居搞装修不小心把水弄下来了，于是他赶紧跑到楼上问个究竟，可邻居张女士的回答让他感到很意外。
张女士说她家的房子也是开发商负责装修的，她自己从来没有改装过，所以漏水不是她家的责任。于是，程先生打电话通知了开发商，并找来了小区的物业公司进行了第一次修理，将漏水的地方涂上了防水胶。经过简单的处理，卫生间的漏水问题好像是解决了。虽然对新房就出现这样的漏水问题，程先生心里多少有点别扭，但对开发商在出现问题后能够以积极的态度来处理，这一点还是得到了程先生的认可。
然而大概过了两三个月，有一天，程先生发现卫生间的顶部又在漏水了。于是，程先生又去找开发商。这一回开发商倒也干脆，说干脆给程先生的卫生间做一次彻底的修理。经过这次大修，程先生觉得应该不会再漏水了。因为卫生间顶部的防水层重新做了，而且也做了相应的试验证明不会漏水了。程先生觉得自己终于可以睡个安稳觉了。然而，事与愿违，大概过了三四个月，程先生的卫生间又漏水了。
这一回，开发商又给程先生的卫生间做了一次彻底的修理，可结果漏水的问题还是没有得到解决，这让程先生苦恼万分。然而更让程先生感到不舒服的是，在多次找开发商修理卫生间之后，开发商的态度慢慢地起了变化，不再像以前那么积极，而是拖延了近半年时间才来修理。这让程先生十分失望。
程先生的房子买的时候是1万多元钱一平方米，整套房子下来程先生就花了130多万元。程先生说当时他看中的不仅是小区濒临圆明园这个地理位置，更重要的是他觉得这个房子的结构和装修都很不错，所以才花了那么多钱购买，但没想到刚住进来还不到一年就出了这么大的问题，这与他预期的差距太大了。于是程先生向开发商提出希望能够换一套房。然而开发商的答复却是这套房子依然归程先生，他们可以另卖给他一套新的。
据程先生说，其实在他们小区和他一样遇到漏水问题的不仅仅只有他家，他的邻居张女士家也存在同样的问题，她家的墙壁因为漏水已经斑斑驳驳了。
就这样，程先生的卫生间漏了修，修了漏，仅仅在程先生入住后的前两年里，类似于刨了地砖重涂防水层、做水压试验这样的大修就做了3次，平日里的小修更是数不胜数。尽管为了这个漏水问题，程先生被折腾的够呛，但更让程先生意想不到的事情却还在后头呢。
2001年，程先生发现卫生间还在漏水，于是他又找到开发商要求修理，谁知开发商告诉程先生，他们对房屋的保修期是3年，从1997年到2000年，而现在已经超过了3年的保修期，如果程先生还要继续维修，那得自己掏钱修理。
对于开发商的这种说法，程先生不能接受。他认为，目前的问题是，开发商没有按照合同要求交付给他一个质量合格的房子。按照当初他和开发商所签订的购房合同的约定，开发商在交房的时候应该向他出示工程质量竣工核验证书，然而当初在交房时开发商并没有给他出示这份证书。这是为什么呢？为此，记者前往开发商北京圆明园花园别墅有限公司了解情况。然而，记者却被圆明园别墅有限公司的门卫拦住了，无论如何不让我们进入。
经过多方联系，记者拨通了圆明园花园别墅有限公司的一个经理的电话。可是这位经理说自己不了解情况，不愿接受采访。不过关于是否有证书的问题，他告诉记者他们公司有工程质量竣工证书。然而对于开发商出示的这份证书，程先生却认为开发商是在偷换概念。因为开发商的这张证书是房屋内部装修的合格证书，而事实上他家的卫生间经过了那么多次大大小小的维修却仍然还在漏水，显然这已经不是一个简单的装修问题，很可能是建筑物本身的质量问题。开发商是否拥有关于房屋质量的合格证书呢？记者再次拨通了这位经理的电话，却被告知经理不在。
虽然关于开发商究竟有没有房屋质量的合格证书我们不得而知。但程先生认为，即使开发商有房屋质量的合格证书也并不能意味着开发商就能逃避责任，因为漏水是客观存在的事实。
于是，为了维护自己的合法权益， 2003年12月5日，程先生将开发商北京圆明园花园别墅有限公司告上了法庭要求退房。北京市海淀区人民法院受理此案后，委托北京市建设工程质量检测中心对程先生的房子质量进行了鉴定。鉴定的结论是，程先生的房屋现状未达到《危险房屋鉴定标准》中的有关要求可以保证正常条件下的使用安全，卫生间的渗漏应是防水层质量缺陷所致。根据这份鉴定结论，2004年9月20日，北京市海淀区人民法院作出了一审判决，驳回了程先生的起诉。
对于一审判决，程先生却有自己的看法。他不明白为什么经过3次彻底的修理都没有把它修好。于是，程先生向北京市第一中级人民法院提起了上诉。2004年12月16日，北京市第一中级人民法院作出终审判决，判决解除程先生与北京圆明园花园别墅有限公司签订的购房合同，北京圆明园花园别墅有限公司返还程先生全部购房款。
主持人：房屋漏水属于什么性质的问题？
中国社会科学院法学研究所 刘俊海教授：属于房屋质量不合格的违约问题。因为作为商品房买卖合同的一方，开发商应当担保自己交付给业主的房子是质量合格的，要符合合同约定的质量标准，符合国家规定的质量标准。如果交付的房屋存在着漏水的质量问题，应当向业主承担违约责任。
主持人：像这种质量问题最基本的承担责任方式会是什么？
刘俊海：最基本方式一个是修理，使它能够达到正常居住的效果，如果修理不好要按照购买商品房的现状，还有合同的具体约定，酌情由开发商负责退房。
主持人：程先生１９95年买的房子，到2001年当他再提出要修的时候，开发商说你已经过了房屋的保修期了。
刘俊海：这应当由开发商和业主在商品买卖合同当中作出具体的约定。假如消费者购买的房屋锁坏了或者窗户上的某一个部位坏了或者其它开发商负责装修的部位损坏了，按照三年保修期的约定开发商可以不承担保修的责任。但是就本案而言，程先生购买的商品房在他入住三个月以后就已经发现漏水的质量问题，2001年要求继续维修，只不过漏水的问题没有解决。所以与其说是一个超出保修期的修理问题，不如说是在保修期内的，开发商的保修责任没有履行完毕。
主持人：除了修房子之外，程先生还一直怀疑这个房子本身在竣工的时候质量就存在问题。所以程先生想到要开发商出具工程质量竣工合验证书。工程质量竣工合验证书是由什么部门来开具？它又具有什么样的法律效力？
刘俊海：商品房综合竣工证书是由开发商还有勘察设计单位、还有工程质量监理单位等部门出具的推定交付的商品房质量合格的一份证明文件，但是它的证据效力也仅仅在于有推定的证明力。如果购买某一套商品房的业主有相反的证据表明，他所接受的商品房质量上存在着重大的瑕疵的话，这种商品房竣工证书的证明力是应当被推翻了。
主持人：一审法院在判决之前做了一个检测，检测报告显示的结果是房屋从工程质量上来讲并不存在大的问题，可能漏水就是由于防水层的质量存在缺陷导致的，所以没有支持程先生要求退房的请求，您怎么看一审结果？
刘俊海：一审法院委托鉴定机构鉴定的结论仅仅说明，程先生购买的这个房子不存在结构性的危险质量，也就是它不是危险房屋。如果说消费者购买的商品房是危险房屋，房屋随时有损害人身财产的潜在的危险，那么房屋应当予以退换，消费者有权解除合同。如果卫生间里一直在漏水，虽然不存在生命危险，但是影响人家的正常居住和使用，所以这对于开发商来说也构成了违约。
主持人：二审法院在同样一个鉴定报告的基础上又作出了一个相反的判决，它的法律依据是什么？
刘俊海：最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律问题的司法解释里，明确规定的一项重要内容就是，如果房屋的主体结构出现了严重的质量问题，消费者当然可以要求解除合同，如果不是主体的结构问题而是其他的房屋质量问题，但是导致了消费者不能够正常地居住或者严重影响了消费者正常使用的功能，消费者也有权选择退款。这个判决是适用法律正确的。
主持人：在录节目以前我们查阅了一些相关资料，发现因为这样的房屋漏水等问题引发的纠纷还确实不少。所以要想让消费者踏踏实实地住到房子里，而我们的开发商也想踏踏实实卖出每一套房子的话，就需要在房屋的施工过程当中严把质量关，交给消费者一套安心的房子，麻烦自然也就避免了。
专家提示：
下列情况消费者有权要求退房
1 严重的质量问题
2 面积涨水或缩水误差超过3%
3 超过合同期限迟延交房
4 迟延办理产权证或不能办理产权证
（由中央电视台《今日说法》栏目组供稿)
来源:玉林日报
责编:宋建洲 |
