2001年2月，在天津市做个体服装生意的李松先生以28万元的总价购买了位于天津市繁华路段的一套两居室的商品房。李松本来打算将这套房屋给父母退休后住，由于父母现在还没有退休，这套房屋暂时闲置，于是李松考虑把它租出去，也能贴补一下贷款。
为了找到一个放心的租户，李松精挑细选了一年多。2003年9月，天津天智精细化工有限公司的负责人找到了李松，要租这套房屋给他们的员工当宿舍用。天智公司说，这些员工是刚刚毕业的大学生，综合素质很高，这让李松觉得比较放心。于是，他以每月1800元的价格把房子组给了天智公司，租期为一年，从2003年10月1日到2004年10月1日，房子租给公司当员工宿舍。
住进去的几个员工都是大学生，李松感到非常踏实。然而，就在房子租出去的第45天，李松突然接到了派出所打来的电话，说这套房屋里面出事了，他们公司的一个女员工被她的男友杀死在这套房屋之内。自己的房子里发生了凶杀案，李松当时就懵了，他连忙赶到事发地。经了解，受害者是天智公司的一名女员工，因拒绝和男友继续相恋，这名女员工被失控的男友杀死在房间内。
很快，居住在这套房子里的天智公司的其他员工纷纷搬走了，李松也越来越感到不安，一种不祥的感觉笼罩在他的心头。他担心这所房屋会被别人看成“凶宅”，但是又不能将此事张扬出去，李松只好自认倒霉。杀害女孩的凶手最终得到了法律的严惩，日子也恢复了往日的平静，李松与天智公司之间的租赁合同还在正常履行着。除了心里有一种无以名状的担忧外，李松从不向人提起房子里发生过凶杀案这件事情，他希望知道的人越少越好。
然而，一篇文章的出现激起了李松心中的波澜。一次很偶然的机会，李松在在一份杂志上看到，江苏省淮安市的一家装修公司给一位姓汪的男士进行房屋装修时，由于住在房屋内的3名装修工人睡觉前烤火取暖，导致一氧化碳中毒死亡。房子里死了人，业主汪先生便以房屋价值严重降低为由将这家装修公司告上法庭，法院最终将这套房子的所有权判给了装修公司，但装修公司要将这套房子的房款和装修费付给汪先生。
于是，李松联想到自己这套发生凶杀案的房屋，将来无论是出租还是出售，房子都会贬值，如果自家人住进去，又要承受巨大的精神压力。所以李松想让天智公司按照原来的价格将房子买走。在正式起诉天智公司之前，李松认为应该先和天智公司进行协商，因为一旦上了法庭，就会有更多的人知道这套房子里发生的事情，这是李松所不愿见到的。
于是，李松来到天智公司和公司的负责人进行协商，希望公司将他这套房子买下来，没想到遭到了天智公司的反对。公司认为，李松的损失远远低于天智公司的损失，天智公司损失的是职工的生命，而且此事的发生不以天智公司的意志为转移，纯属意外事件。天智公司还说，他们完全是按照租赁合同办事，该付的租金都付了，至于女职工被杀一事是凶手所为，与天智公司无关。如果李松认为房子贬值了，应该去找杀害女孩的凶手索赔，因为造成这房屋价值贬损不是天智公司造成的，而是由犯罪人造成的。
天智公司认为，既然房主将房屋出租，就应当有承担风险的心理准备。然而李松却有不同的看法，他说自己在租房之前不可能预见到房屋内会发生凶杀案。由于双方争执不下，2003年2月，李松以房屋价值严重降低为由将天智公司告上法庭，要求天智公司买下这套房子，把房款和装修费共计35万元还给自己。
2004年4月，天津市东丽区人民法院作出了一审判决，法院认为女职工在租赁房屋中被杀害，公司没有过错及过失，不应承担赔偿责任。但考虑到李松的房屋的价格确实降低存在损失，按照公平原则，天智公司应适当给予补偿，判决天智公司补偿李松经济损失43200元。另外，考虑到天智公司仍在租用这套房子，法院还判定双方的租赁合同继续履行。对于为什么要判天智公司补偿给李松43200元钱，法官解释说，这是以两年的租金为参照，因为随着时间的推移，在人们心目当中“凶宅”的阴影会逐渐地消退。
主持人：对于李先生来讲，他是希望租房的公司能把自己的损失给补上，一审法院的判决结果是判那家公司要对李松进行四万块钱的补偿。您认为这个判决有没有道理？
中国政法大学李东方教授：它依据的是公平责任原则。在民事侵权上有三个基本原则，一个是过错责任原则，一方当事人有过错，侵权人要有过错；另外一个是无过错责任原则，也就是所有人没有过错，要承担责任。还有一个就是本案涉及到的公平责任原则，就是双方当事人都没有过错，可以根据实际情况由当事人分担责任。
主持人：其实李先生提出来了诉讼建立在一个基础上，这个基础是他判断房子出了事之后受到了损失，价值受到了贬损，从法律的角度来认定，您觉得李先生的这套房产的价值真的贬损了吗？
李东方：对。发生了这样的事从房屋本身来看完好无缺，但是许多人受到文化影响，觉得如果在屋子里发生了凶杀案可能不吉利，在这种情况下，人们在心理上对这个房屋的评价显然会减等。在本案当中，因为财产是一个房屋，不是自然人，人们在购买或者租赁它的时候，这种感受显然会影响到自己做出这个决定的，因此不利的后果是存在的。
李松认为这套房子会贬值，以后不好出租或出售，发生过凶杀案的房屋就真的让人们难以接受吗？记者随机采访了几位正在房屋中介公司咨询的准备买房的人。大家都说，住进这样的房子会让他们产生恐惧，所以肯定不会购买或租赁。
一审结束后，天智公司认为法院判决43200元的补偿款对他们很不公平，因为公司目前还在租用着这套房子，房租也1分钱没少，你房主怎么会有损失呢？而且天智公司认为，即使有损失，损失最大的也应该是天智公司。因为公司不仅要支付全部租金，还要再额外支付两年租金，最重要的是，那个员工的生命再也无法挽回。
由于不服一审判决，天智公司上诉到了天津市第二中级人民法院。2004年9月10日，二审法院判决李松与天智公司的租赁合同继续履行，但以李松的房屋仍在出租期内，损失尚未发生，李松主张天智公司赔偿的依据不足为由，撤销了一审法院有关补偿给李松43200元的判决。法官解释说，他们考虑到目前承租关系没有变化，如果以后李先生想再将房屋出租却租不出去时，或者出售价格明显低于市场价时，那时侯的赔偿条件才更充分。
二审法院判决的时候，李松和天智公司的租赁合同还未到期，而当记者再次来到天津的时候已经是2004年12月，双方的租赁合同已经到期，李松正在四处张罗着卖掉这套房子。李松对记者说，现在天津市的房价一路狂升，那套两居室所在的小区的房价比3年前刚买的时候每平米涨了1000元，但是他的这套房子还是没有卖出去，因为有意购买的人一听说房子里发生过凶杀案时，都不愿再和李松谈下去了，而李松也不愿意隐瞒此事，他觉得如果不告诉人家良心上过不去。李松一直在为这件事忧心忡忡。
主持人：您也看到了，二审法院就认为李松的房子并没有损失，因为他是租赁期是一年，实际上在租赁到一个月的时候就发生了这样的事情，原来承租的人已经退出去，但是公司依然交租金，因为期限还没到。
李东方：在这种情况下实际的损失没有发生，即便是到了租赁期限，这个损失还要有确定性。在法律上，损害有三个特点，第一个是要存在客观真实性，同时还要有确定性，就是对它损害范围、损害的数额要是确定的，第三是它具有可救济性，法律认为这种损害有救济的必要性和可行性。
主持人：本案的问题就在于不够确定，怎么能把确定性给确定下来呢？
李东方：他现在的损失实际上是对未来损失的预期，像这种预期的损失在审判当中一般不急于主张，一定要等到确确实实租不出去了，才说它实际的损失能够确定了。如果真出现了确定的损失，当事人可以向法院提起诉讼，主张自己实实在在的损失。在本案当中，如果李先生确实出现了损失，可以和公司协商，这个损失不可能由公司全部来承担的，应当是双方当事人进行分担。双方不妨达成一个和解协议，适当对李先生的损失给予补偿。
主持人：生活里如果遇到这种状况，我们总觉得是我们受了损失，但是损失有多少我们不明确。今天的个案告诉我们，只有把损失确定下来，我们的诉讼主张才有可能最终得到法律的支持。
（由中央电视台《今日说法》栏目组供稿)
来源:玉林日报
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