１ “解释”解决众纠纷
６月１日，《最高人民法院［关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释］》可谓此次政策套餐投放房地产行业的先行军。解释明确了：“交钥匙”就算交付使用；恶意违约欺诈开发商将付出沉重代价；到期不给办证买房户可申请赔偿损失；房屋质量有问题开发商要按期修复；“缩水”３％以内合同难以解除；买卖合同无效可请求解除“按揭”贷款；销售广告可以视为买卖合同内容等。
新司法解释的意义在于，规定了“双倍赔偿”、“面积缩水”、广告宣传可作证据等内容，对许多在合同中未作约定的情况用法律的解释来界定了各方的责任，并给出了处罚的条件。同时也对发展商提出了更高的要求，提醒开发商应该尽可能弥补契约的不完善的漏洞。
２ 新条例规范物业管理
２００３年６月２０日，从起草到几经完善，再到向社会征集意见，酝酿了４年之久的《物业管理条例》终于摆到了公众面前。
新《条例》在第二十四条中规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但是，《条例》全文第一到五章几乎都是在物业管理市场化的基础上产生的，都在不同程度的规范着物业管理市场。比如，《条例》规定必须通过物业服务合同约定双方的责权利；业主享有监督物业管理企业履行物业服务合同的权利；物业管理企业需要定时公布合同的履行情况；全体业主所持投票权２／３以上通过时，即可解聘物业管理企业，等等。
可见，新《条例》更多的是在约束业主、物业管理企业和开发单位，使他们真正能够按照市场规律办事，当然，如果不按市场规律办事，《条例》第六章法律责任就会对之作出惩罚。
在近几年国内物业管理纷繁芜杂的局势背景下，这部新《物业管理条例》的出台，自然集中体现了当今国内物业管理理论的先进水平，同时也昭示了未来国内物业管理发展的方向和趋势。
３ 一个“通知”带来楼市变化
６月１３日，央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金委托贷款等七大方面作了进一步规范。央行的意图很明显，就是要通过货币政策这一引导工具，规范金融企业的房地产信贷业务，挤压房地产行业中的泡沫现象。经过这样的调整可以淘汰那些不合格者，而真正有实力，管理好的企业最终会脱颖而出。
《通知》指出，商业银行的贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。
《通知》明确规定，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。
为保证国家土地合理、有偿使用，防止出现土地价格上涨过快及部分商业银行过度授信等问题。《通知》对土地储备机构贷款作出明确规定，即商业银行对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的７０％，贷款期限最长不得超过２年。
另外，为了防止房地产开发企业占用施工企业资金，该《通知》对建筑施工企业流动资金贷款用途明确规定，只能用于购买施工所必需的设备。对违反信贷资金使用用途，垫资房地产开发项目的建筑施工企业，商业银行今后将不再提供相应的信贷支持。
对借款人申请个人商业用房贷款《通知》规定，其抵借比不得超过６０％，贷款期限最长不得超过１０年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
此外，现在房地产企业融资渠道太单一，只能依靠银行信贷；另一方面，社会上有大量闲散资金还未找到合适的投资渠道，信贷新政策必然促使房地产企业寻找新的融资渠道。
４ 规范市场意义深远
一系列房地产新政策的出台犹如一场革命，对房地产行业的影响深远。
首先，房地产企业真正的优胜劣汰即将到来。资产负债率高和自有资金不足的中小企业，出局；弄虚作假，卖黑心房子的企业，败诉之后，名誉扫地，出局；房子一卖，一了百了，完全没有诚信的企业最终的下场终究难逃出局。
其次，房地产市场的透明化将越来越高。一切新“行规”有明晰的条文做门槛，凭云里雾里的宣传广告卖房再也行不通，凭武力解决纠纷更要掂量。
再有，房地产市场已从卖方市场向买方市场迈进了一大步。在新政策下，市场竞争和风险将从无到有，从小到大，而开发经营利润一般将由高到低，向平均利润转化。
新政策今后还将不断出台，这使众多的房地产企业最终只剩一条路——靠价格和质量取胜，靠精品和品牌去拓展市场。此外，新政策的频频出台，将让老百姓买房的信心大增，刺激房地产市场的购买力，相信一大批持币观望、犹豫不决的人很快投入到“买房大军”里去。□梁灿
来源:玉林日报
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